Состояние жилищно-коммунального хозяйства. Жилищная сфера. Сущность, состав и структура Развитие жилищных фондов в российской федерации

Жилищный вопрос, характеризуемый хроническим и абсолютным дефицитом жилья, всегда существовал в Российской Федерации. Сегодня жилищная проблема не только в целом сохраняется, но и обостряется. Этому способствует множество факторов: дефицит ресурсов для расширенного воспроизводства жилья, постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья, продолжающаяся урбанизация и рост городов и т.д.
За последние сто лет произошел самый мощный отток сельского населения в города. Этот процесс, присущий всем странам," в России связан с особенностями советского устройства государства. Россия подтвердила репутацию страны новых городов, поскольку 2/3 городов страны, т.е. более 600 возникли и развились в этом столетии. Масштабы урбанизации не снижаются и в настоящее время. В условиях, политических и социальных неурядиц перемещаются миллионы людей, особенно интенсивно растут города центральных и южных районов России. Одновременно происходит процесс формирования рынка жилья, необходимого атрибута рыночной экономики.

Особенностью урбанизации России прежних лет была консервация малых городов с населением до 50 тыс. человек при одновременном процессе образования городов-спутников (например, Зеленоград), городов специализированных центров (Иваново), закрытых городов (атомные города - Снежинск и Саров), научных городов (Пущино). Сегодня все эти процессы приобрели иной - рыночный импульс. Рынок опустошает и создает города по своим законам, не оставляющих места иллюзиям.
Каждый из выше перечисленных типов городов обладает специфическими и в то же время примерно схожими жилищными проблемами, классификация которых является перспективной для разработки типовых программ и моделей их решения.
Жилищный фонд нашей страны составляет в настоящее время более 20% воспроизводимого имущества РФ (в абсолютных цифрах это 2751 млн. кв. метров общей жилой площади на конец 1998 г."), а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках, иных объектов - около 30%. Структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности резко отличается от его структуры в дореформенный период, когда он составлял более 70% всего жилого фонда России. По данным Госкомстата России, в государственной собственности находится менее 9% жилищного фонда. Доля жилищного фонда в частной собственности достигла 55%. Более 30% жилищного фонда находится в муниципальной собственности.
Все эти изменения потребовали других подходов к проблемам реформирования жилищной сферы и иных финансовых механизмов для их решения.
Всего в России 53 млн. квартир, из них 52 млн. - отдельные, из которых однокомнатные составляют 24%, двухкомнатные - 42%, трехкомнатные - 29%, четырехкомнатные и более- 5%. В отдельных квартирах проживает 137 млн. человек, или 94% от числа постоянно проживающих граждан, в коммунальных - 3 млн. человек (2%), в общежитиях - 5,6 млн. человек (около 4%). 39,9 млн. квартир находятся в частной собственности. В городской местности расположено примерно 72% жилищного фонда, а в сельской - 28%. В настоящее время в среднем на одного жителя страны приходится 18,9 кв. м общей площади против 18,1 в г., в городах - 18,7 кв. м. В Российской Федерации обеспеченность жильем надушу населения значительно отстает от промышленно развитых стран.

По показателю «жилая площадь в среднем на одного проживающего» в нашей стране устанавливается значение, выполняющее роль гигиенического норматива. В 1919 г. временными правилами Норкомздрава впервые установлена норма 8,25 кв. м. В 1929 г. норму повысили до 9 кв. м. В соответствии с действующим в настоящее время Жилищным кодексом РФ норма жилой площади установлена в размере 12 кв.м на одного человека.
При этом в городах проблемой является коммунальные и малометражные квартиры, а в сельской местности - качество жилья, его ветхость и слабое коммунальное обустройство. В настоящее время, например, в Санкт-Петербурге!3,7 %квар- тир остаются коммунальными, в них живет 23,8% жителей города. Решению этой проблемы много внимания уделяется в Москве. Так, в 1999 г. ликвидировано более тыс. коммунальных квартир и перевыполнен план по ликвидации общежитий в целом по городу (ликвидировано 81 при плане 69).
Не лучше обстоит дело с жилищным фондом в сельской местности. Государст- венная политика, направленная на развитие крупных урбанизированных промышленных центров, полностью игнорировала создание инженерной инфраструктуры не только на селе, но и в средних и малых городах. В результате каждая пятая жилая единица в средних и малых городах не имеет водопровода, канализации и центрального отопления. Причем если уровень жизни россиян в сравнении с американским или европейским ниже где-то в шесть раз, то в области жилья, по мнению акад. А.З. Аганбегяна, отставание среди компонентов уровня жизни от других стран составляет 10-15 раз, т.е. больше, чем в среднем по уровню жизни. В России, в частности, 70% жилья не имеет горячей воды. Всего 22% квартир в стране имеют телефоны, в Москве - 44%, т.е. качество жилья коренным образом отличается от цивилизованных стран. К примеру в США на душу населения приходится 50-55 кв. м общей площади жилья в сравнении с 18,9 кв. м в России. Две трети американских семей живут в отдельных домах, средняя стоимость дома 139 тыс. долл. т.е. качество жилья в нашей стране коренным образом отличается от имеющегося в цивилизованных зарубежных странах.
Наиболее высокая обеспеченность населения жильем в Москве, Белгородской, Курской, Вологодской, Ленинградской, Новгородской, Тверской областях, наиболее низкая - в республиках Ингушетия, Тува, Калмыкия и Бурятия.
Анализ изменений в жилищно-коммунальной сфере за время реформ в России показывает следующее. В 1999 г. доля частного жилищного фонда увеличилась почти в два раза по сравнению с 1990 г. Однако, в процессе приватизации жилых помещений не была достигнута цель передачи в реальное управление собственникам помещений многоквартирных зданий в целом и прилегающих земельных участков. Не привлечены частные подрядные организации к управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры, в сфере эксплуатации жилья не создан полноценный рынок подрядных услуг. Монополизм в деятельности жилищных организаций, отсутствие конкурентности - главная причина медленных перемен в этой отрасли.
Ликвидация монополизма в жилищно-коммунальной сфере, переход на конкурсные начала предоставления услуг повышает качество оказываемых услуг, что
обеспечивает определенный социально-экономический эффект. Идея конкурентного подхода в организации жилищно-коммунальной сферы получает у населения все большее признание. Судя по нашим опросам населения различных регионов страны, более трети опрошенных доверяют обслуживание и содержание жилого фонда частным фирмам.
Опросы общественного мнения показывают, что 60% респондентов не удовлетворены в той или иной мере своими жилищными условиями, значительная часть населения (от 25 до 55% в зависимости от места проживания) не довольна состоянием жилищного фонда и работой жилищно-коммунальных служб. Социально- демографические, профессиональные группы практически не отличаются по уровню удовлетворенности друг от друга. Качество коммунального обслуживания в равной степени не устраивает семейных и одиноких, молодых и пожилых, рабочих и людей интеллигентных профессий. Основные причины неудовлетворенности: сбои в энергоснабжении, отоплении, обеспечении горячей водой. Особенно много нареканий имеется в отношении строительства и ремонта жилья. Организация текущего ремонта получила плохую и очень плохую оценку от 52 до 65% опрошенных в зависимости от места проживания, только каждый четвертый оценил ее достаточно высоко.
Потребность в жилье, необходимость его улучшения, потребность в качественном коммунальном обслуживании входят в тройку наиболее актуальных для многих россиян проблем, являются злободневными от трети (в более благополучных в жилищно-коммунальном отношении регионах) до почти половины опрошенного взрослого населения (для менее благополучных).
Ситуация с жильем, качеством коммунальных услуг имеет тенденцию к ухудшению. Опросы показали, что баланс оценок респондентов динамики изменений в жилищно-коммунальной сфере за последние пять лет (с 1995 по 2000 гг.) склоняется в сторону ухудшения. Доля отрицательно относящихся к содержанию преобразований в этой сфере увеличилась в 2-2,5 раза. Одинаково негативно относятся к реформе большинство жителей столиц, крупных, средних и малых городских и сельских поселений. Число противников реформ преобладает даже среди весьма обеспеченных слоев населения, улучшивших свое материальное положение при переходе к рыночной экономике. И, естественно, резко отрицательное отношение к реформе высказывают те, чей жизненный уровень понизился сравнительно с советским периодом жизни.
По данным социологических исследований, неприятие большинством россиян реформ связано не столько с отрицанием ее необходимости, сколько с ожидание резкого повышения платы за жилье и коммунальные услуги без повышения уровня и качества обслуживания. В условиях, когда значительная часть нашего населения испытывает серьезные затруднения в приобретении продуктов питания, одежды, лекарств, живут в крайней нужде, даже ограниченное повышение тарифов в сфере жилищно-коммунального хозяйства сильнейшим образом отражается на материальном положении россиян.
Повышение тарифов по оплате жилья и коммунальных услуг без повышения их качества вызывает серьезные нарекания населения, является главной причиной их недовольства при оценке работы коммунальных служб. Необходим коренной перелом ситуации в этом направлении. ,
Определенную неудовлетворенность части населения вызывает неполная обеспеченность жилищными удобствами. Речь идет о решении того или иного жизнен
но важного для населения жилищно-коммунального вопроса - обеспечение холодным водоснабжением, нормальным отоплением, проведение текущего ремонта, обеспечение горячей водой и пр.
Сегодня жилищное движение в стране не развито. Информированность населения, судя по нашим опросам, оставляет желать лучшего. Даже истинные причины повышения оплаты коммунальных услуг знают далеко не все их потребители, хотя средства массовой информации сообщают об этих мерах федеральных, региональных и муниципальных властей. 40% опрошенных не смогли указать вообще причин повышения тарифов на коммунальные услуги, более половины не знают о существовании субсидий для погашения затрат на коммунальные услуги. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в стране не было обеспечено должным и целенаправленным информационно-пропагандистским сопровождением.
В сознании россиян сложился однозначно негативный образ реформ - как мероприятий по повышению тарифов, никак не связанных с улучшением качества коммунального обслуживания (только каждый десятый опрошенный полагает, что в результате перехода на полную оплату стоимости коммунальных услуг работа жилищно-коммунальных служб улучшится; 87% респондентов считают, что качество обслуживания не изменится или даже ухудшится).

Во все времена жилищная сфера обладала важным социальным значением. В современной социально-экономической политике России жилищным вопросам также уделяют большое внимание и активно ищут пути их решения. О том, что проблемы в данной отрасли являются острыми и общественно значимыми, можно с уверенностью судить, опираясь на ежегодные Послания Президента РФ Федеральному Собранию. Ключевая мысль Посланий заключается в том, что развитие жилищной сферы и обеспечение населения современным и качественным жильем – актуальная на сегодняшний день задача.

Что такое жилищная сфера и жилищный фонд

Жилищный фонд - это все жилые помещения на территории России. Жилищный фонд классифицируют по основному критерию - форме собственности. На основе положений ст. 8 Конституции РФ и п. 1 ст. 212 ГК РФ жилищный фонд бывает государственным, частным и муниципальным. При этом собственник может использовать недвижимость в жилищной сфере, владеть и распоряжаться ею. У него также есть право отчуждения своего имущества в собственность иным лицам. При желании собственник может передать право владения, использования и распоряжения недвижимостью другим гражданам или сдать объекты в залог, оставшись при этом владельцем (в соответствии с п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

Госучет жилищного фонда ведется по особой системе, единой для всех российских регионов. В процессе такого учета специалисты собирают сведения о расположении жилья, информацию, связанную с его количественным и качественным составом, узнают, насколько оно благоустроено, каково его техническое состояние. О проведении госучета сказано в Положении о государственном учете жилищного фонда в России, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301. Правовое регулирование в жилищной сфере осуществляется также в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 2921 «О государственном техническом учете и техинвентаризации в РФ объектов капстроительства», в которое внесены изменения и дополнения от 19.03.2005 г.

В основе госучета лежит технический учет. Его проводят вне зависимости от того, кому принадлежит жилищный фонд. При техучете выполняют техническую инвентаризацию, регистрируют документы, где прописаны обязанности собственников по содержанию жилья. В ходе технического учета также выполняется паспортизация жилищного фонда. Специалисты проверяют, в каком техническом состоянии находятся помещения жилищного фонда, оценивают и переоценивают их для различных целей, в том числе для налогообложения, и выполняют иные мероприятия по госучету.

Жилищная сфера является отраслью народного хозяйства, в которую входят возведение и реконструкция жилья, инженерных и социальных построек, а также управление в жилищно-коммунальной сфере, содержание и ремонт жилищного фонда.

Недвижимость в жилищной сфере - это недвижимость, в отношении которой действуют установленные права владения, использования и распоряжения. Речь идет о земельных участках и связанных с ними жилых домах с помещениями жилого и нежилого типа, приусадебных хозяйственных постройках, зеленых насаждениях, имеющих многолетний цикл развития; жилых домах, квартирах, иных жилых помещениях в домах и строениях, где можно проживать временно или постоянно; сооружениях и элементах инженерной инфраструктуры, которые включает в себя жилищная сфера.

Законодательство жилищной сферы в РФ

В жилищном законодательстве РФ собраны законы и иные нормативные правовые акты, на основе которых государство устанавливает, меняет или отменяет действующие нормы жилищно-правового характера.

Жилищная сфера имеет собственное законодательство. Это целая система с законами и нормативно-правовыми актами, на основе которых осуществляется регулирование жилищной сферы и отношений в ней.

Существуют 2 группы источников жилищного права. Это:

• жилищные законы, принятые на федеральном уровне, и разработанные по ним нормативно-правовые акты;
• законы и нормативно-правовые акты российских субъектов.

Конституция РФ гласит: каждый человек имеет право на собственное жилье. Жилищное законодательство разъясняет вопросы покупки, использования, распоряжения помещениями жилого и нежилого назначения, а также права и обязанности, появляющиеся при взаимодействии лиц в данной отрасли.

В соответствии с Конституцией РФ жилищная сфера включает в себя законы, принятые на федеральном уровне, а также законодательные и иные нормативно-правовые акты всех 85 российских субъектов. При этом у субъектов РФ есть право проводить самостоятельное правовое регулирование жилищной сферы за границами ведения РФ, ведения субъекта и Федерации. Жилищно-коммунальная сфера имеет свое законодательство, в которое входят правовые акты Правительства, Главы РФ, других исполнительных властных органов и органов местного самоуправления.

Рассмотрим подробнее каждый из актов.

• Жилищный кодекс (ЖК РФ)

Это законодательный акт, осуществляющий государственное регулирование жилищной сферы и обладающий наибольшей юридической силой. В кодифицированный закон входят 10 разделов, где сказано о правилах использования, покупки, владения и управления помещениями жилого и нежилого назначения, об их содержании, оплате, проведении ремонтных работ, обязанностях и правах лиц, полномочиях госорганов в вопросах, касающихся жилищного фонда, о том, как осуществляется государственное управление жилищной сферой.

Между Жилищным и Гражданским кодексом есть тесная связь, так как из Жилищного кодекса можно узнать и об отношениях в гражданско-правовой сфере. Из ЖК РФ становится ясно, как следует устанавливать и вести договорные отношения, решать вопросы, связанные с эксплуатацией жилья в МКД - собственности общего назначения.

Жилищный кодекс связан не только с Гражданским кодексом, но и с Конституцией РФ. На основе этих актов субъекты, соединенные между собой жилищными отношениями, имеют равные обязательства и права. Никто не может быть лишен или ущемлен в жилищном праве. Существует также связь между нормами Жилищного кодекса РФ и административными и финансовыми законами.

Разработка положений Жилищного кодекса велась на основе Российской Конституции, а потому нормы Кодекса ни в коей мере не противоречат ей.

• Федеральные законы и законы субъектов РФ

Их принимают уполномоченные органы: Совет Федерации и Госдума, с соблюдением определенного порядка. Федеральное законодательство, Жилищный кодекс и Российская Конституция связаны между собой. Основная задача федерального законодательства - разъяснить юридические акты, которые включает в себя жилищная сфера, и точно исполнять интересы граждан. Если между законами и Жилищным кодексом есть расхождения, любые действия производятся в соответствии с Жилищным кодексом.

Уполномоченные органы разрабатывают законы в субъектах РФ на уровне регионов. При этом требуется их согласование с федеральным законодательством. Серьезных расхождений в сути положений быть не должно. Конституции субъектов РФ разъясняют процесс принятия, состав и содержание, порядок и область действий данных актов.

• Правовые акты Главы государства и акты Правительства

Гражданско-правовая сфера отношений, связанная с решением жилищных вопросов, регулируется Распоряжениями и Указами Президента. Акты жилищного законодательства, принятые Президентом, действуют на всей территории страны, во всех субъектах. Цель издания Указов и Распоряжений - поддержание положений, прописанных в Конституции и Жилищном кодексе РФ.

Постановления Правительства связаны по смыслу с главным жилищным законодательством РФ и актом Президента. Постановления уточняют и дополняют эти документы. В Жилищном кодексе РФ есть определенные вопросы, которые должно решать Правительство. К примеру, оно занимается изданием жилищных актов, которые утверждают договор соцнайма жилых помещений (ст. 63 ЖК РФ). У Правительства есть полномочия устанавливать стоимость найма жилья, индексировать и менять ее, опираясь на договоры найма жилого фонда (ст. 156 ЖК РФ).

• Акты, издаваемые органами местного самоуправления

У органов местного управления есть право издания актов законодательства, которые будет включать в себя жилищно-коммунальная сфера. При этом порядок разработки актов не должен идти вразрез с российским законодательством. Органы местного самоуправления выполняют свои обязанности, используя финансовые средства, выделяемые на региональном и федеральном уровнях.

Органы, осуществляющие самоуправление в жилищной сфере, также сообщают населению о нормах, в соответствии с которыми предоставляются жилые помещения, уточняют, какими правами нужно обладать для получения жилья, определяют сумму оплаты за наем и составляющие этой цены, разъясняют порядок содержания помещений и проведения в них ремонтных работ.

Есть и другие правовые акты исполнительных органов власти, являющиеся частью жилищного законодательства. Органы исполнительной власти имеют право издания правил, постановлений, инструкций, приказов, распоряжений и положений. В обязательном порядке государственная регистрация требуется нормативным актам, регламентирующим свободу, права и обязанности человека при жилищных правоотношениях.

Какими органами обеспечивается управление жилищной сферой

Управление жилищным хозяйством - это административно-распорядительные функции, входящие в компетенцию определенных органов. Отметим, что органы госуправления представляют государственные интересы, и правовая документация, которую они издают, обязательна для исполнения всех, к кому она обращена. Органы управления должны работать в соответствии со своими законными полномочиями, а акты, разрабатываемые ими, - не идти вразрез с законодательством.

Государственное управление в сфере жилищно-коммунального хозяйства осуществляют российское Правительство, органы исполнительной власти в субъектах РФ, государственные комитеты, министерства и ведомства. Из соответствующих положений можно узнать о конкретных задачах и основных направлениях работы министерств и комитетов.

Органы госвласти РФ на основании ст. 12 ЖК РФ осуществляют правовое регулирование в жилищной сфере и решают следующие вопросы:

• определяют порядок госучета жилищных фондов;
• устанавливают требования к жилым помещениям, их поддержанию в должном состоянии, содержанию общих имущественных ценностей владельцев помещений в МКД, указывают, как оценивается состояние жилищной сферы;
• определяют основания, по которым малоимущие граждане могут претендовать на жилые помещения, предоставляемые в соответствии с договорами соцнайма;
• определяют порядок, в соответствии с которым малоимущие граждане по договорам соцнайма могут получать помещения, относящиеся к муниципальному жилому фонду;
• определяют иные слои населения, которым может быть предоставлено жилье на территории РФ;
• определяют порядок предоставления жилья в России лицам, нуждающимся в нем, по закону РФ;
• определяют основания, по которым может быть предоставлено жилье в соответствии с договорами найма специализированных помещений, относящихся к муниципальному и государственному жилищному фонду;
• определяют порядок, по которому создаются и функционируют жилищные и жилищно-строительные кооперативы, правовое положение их участников, а также порядок, по которому им предоставляются помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;
• определяют порядок создания и работы ТСЖ, а также правовое положение участников данных товариществ;
• определяют условия и порядок, в соответствии с которыми реконструируются и переустраиваются жилые помещения;
• определяют порядок и основания, по которым жилье признается непригодным к проживанию;
• признают жилье непригодным к проживанию в установленном российским законодательством порядке;
• устанавливают правила пользования жильем;
• решают другие вопросы, которые Российская Конституция и Жилищный кодекс РФ отнесли к компетенции органов госвласти РФ в сфере жилищных правоотношений.

По ст. 13 ЖК РФ органы госвласти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений проводят регулирование жилищной сферы и выполняют следующие мероприятия:

• проводят госучет жилищного фонда субъектов России;
• определяют порядок, в соответствии с которым предоставляются жилые помещения, относящиеся к специализированному жилищному фонду;
• устанавливают порядок определения суммы дохода на каждого из членов семьи и стоимости имущества, которое принадлежит им и подлежит налогообложению; в соответствии с этим граждане могут быть признаны малоимущими, а значит, претендующими на получение жилья в российском субъекте;
• определяют иные категории лиц, которые могут рассчитывать на жилье в российском субъекте;
• определяют порядок предоставления жилья в субъекте РФ гражданам в соответствии с договорами соцнайма;
• в законодательном порядке признают жилые помещения жилого фонда в субъекте РФ непригодными для проживания;
• определяют, как органы местного самоуправления должны вести учет лиц, которые нуждаются в жилье, в соответствии с договорами соцнайма;
• контролируют использование и сохранность жилого фонда российского субъекта, проверяют, соответствует ли жилье техническим нормам и санитарным требованиям, а также требованиям российского законодательства;
• решают другие вопросы, которые Конституция РФ и федеральные законы отнесли к компетенции органов госвласти российских субъектов.

На основании постановления Правительства РФ от 16.06.2004 г. № 286 утверждено положение «О Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ». Федеральное агентство по строительству и ЖКХ контролирует организации, за которыми осуществляет контроль Госкомитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Исключение составляют организации, которые проводят регулирование жилищной сферы и занимаются градостроительным кадастром, техническим учетом и инвентаризацией объектов капстроительства.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству работает непосредственно и через организации, которые являются подведомственными, взаимодействуя с другими федеральными исполнительными органами власти, исполнительными органами власти российских субъектов, органами местного самоуправления, общественными организациями и организациями иного типа.

В обязанности федерального агентства по строительству и ЖКХ входят:

• проведение конкурсов в законодательном порядке, заключение госконтрактов на размещение заказов по поставке продукции, выполнению работ и оказанию услуг, ведение работ научно-исследовательского, технологического, опытно-конструкторского типа для нужд государства в установленной отрасли деятельности;
• организация госэкспертизы градостроительных, предпроектных и проектных документов; подготовки и переподготовки архитекторов, градостроителей, специалистов, связанных с данными сферами; формирования и ведения госфонда комплексных инженерных изысканий для строительных работ (сфера жилищного строительства);
• проведение экономического анализа работы подведомственных госунитарных организаций, утверждение экономических показателей их деятельности, проведение в подведомственных компаниях проверок деятельности финансово-хозяйственного характера и пользования имущественным комплексом;
• осуществление функций госзаказчика федеральных программ целевого, научно-технического и инновационного значения и проектов в своей отрасли;
• прием населения, обеспечение своевременного и полного рассмотрения обращений от граждан в устном и письменном виде, вынесение соответствующих решений, направление ответов заявителям в срок, установленный законом;
• осуществление других функций, связанных с управлением госимуществом и оказанием госуслуг в установленной отрасли деятельности, если о данных функциях сказано в нормативных правовых актах российского Правительства и Президента РФ, а также в федеральных законах.

Руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ назначается на должность и освобождается от нее Правительством РФ по представлению Министра регионального развития РФ. Руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ наделяют персональной ответственностью за реализацию функций, возложенных на данную организацию.

Кто осуществляет контроль в жилищной сфере

Муниципальный жилищный контроль - работа, которую проводят органы местного управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Органы, осуществляющие местное самоуправление в жилищной сфере, имеют полномочия, которыми их наделило российское законодательство. В соответствии с ними органы проводят на территории своего субъекта проверки с целью выявить, соблюдают ли ИП и юридические лица предъявляемые к ним требования (ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ).

У органов местного самоуправления, чья область - жилищно-коммунальная сфера, есть право проверять в плановом и во внеплановом режиме управляющие компании и выявлять, ведут они свою деятельность, основываясь на правилах, требованиях, нормах, которые установили муниципальные правовые акты, ФЗ и подзаконные акты, или нет (ст. 17.1 ФЗ № 131 от 06.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

У органов госвласти российских субъектов есть возможность наделения органов местного самоуправления правами и полномочиями, позволяющими им проверять ИП и юридические лица, управляющие многоквартирными домами, в соответствии с лицензиями (ч. 1.1. ст. 20 ЖК РФ).

По ч. 2. ст. 20 ЖК РФ, уполномоченные исполнительные органы власти в регионах занимаются муниципальным жилищным контролем. Его проводят уполномоченные органы местного самоуправления, взаимодействуя при этом с ГЖН в регионе.

Функции муниципального жилищного контроля исполняет администрация города, округа или региона, а именно - муниципальные инспекторы. Данные лица решают следующие задачи:

• проверяют, соблюдают ли юридические лица, ИП, граждане в данном субъекте РФ обязательные требования, связанные с жилищным фондом и установленные федеральным и региональным законодательством в отрасли жилищно-коммунального хозяйства;
• выдают предписания, если выявляют правонарушения в жилищной сфере;
• готовят материалы для последующей отправки в органы, осуществляющие надзор в жилищной сфере (ГЖИ).

Все функции, которые исполняют муниципальные инспекторы, регламентирует Жилищный кодекс РФ.

Часть 4.1 ст. 20 ЖК РФ гласит, что основание, по которому следует каждый год проводить плановые проверки, - это истечение года с момента, когда:

1. ИП или юридическое лицо начал(о) вести деятельность по управлению многоквартирными домами, оказывать услуги или выполнять работы, связанные с ремонтом и содержанием общего имущества в МКД на основании уведомления о начале ведения данной деятельности, переданного в орган ГЖН;
2. закончилась последняя плановая проверка ИП или юрлица, чья деятельность связана с управлением МКД в соответствии с лицензией.

Из ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ следует, что основания, в соответствии с которыми можно провести внеплановую проверку, - это ч. 2 ст. 10 ФЗ № 294 от 26.12.2008 г. «О защите прав юрлиц и ИП при ведении госконтроля (надзора) и муниципального контроля».

Нередко в органы ГЖН, через ГИС ЖКХ или орган муниципального контроля ЖКХ население, ИП, юридические лица могут направлять жалобы и заявления. Информацию о нарушении требований предоставляют органы местного самоуправления и госвласти. Все это является основанием для внеплановых проверок . Правонарушения в жилищной сфере, в частности, могут быть связаны с:

• выбором управляющей организации;
• решением о заключении с УК договора на управление (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);
• порядком утверждения условий ДУ и его заключением;
• порядком содержания общих имущественных ценностей, проведением капремонта и текущей реконструкции имущества в многоквартирном доме в соответствии со специальным договором;
• применением предельных индексов, по которым меняется сумма оплаты за коммунальные услуги, взимаемая с населения.

Все сведения, поступившие через электронную почту или ГИС ЖКХ в орган ЖКХ, официальны и требуют проверки. В связи с этим внеплановую проверку на основании нарушений, о которых сказано выше, проводят, не согласовывая с прокуратурой и не оповещая проверяемую управляющую организацию.

Общественный жилищный контроль нужен, чтобы обеспечивать права, свободу и законные интересы населения. Общественный жилищный контроль может проводиться в общественных объединениях, иных некоммерческих организациях, советах многоквартирных домов, а также касаться других заинтересованных лиц в соответствии с законодательством (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).

Мнение эксперта

Порядок проведения общественного жилищного контроля

Рыжов А.Б. ,

руководитель регионального центра общественного контроля ЖКХ Нижегородской области

Российским Правительством с опорой на п. 17.1 ст. 12 ЖК РФ было принято постановление «О порядке осуществления общественного жилищного контроля» от 26.12.2016 г. № 1491. Постановление вступило в законную силу 07.01.2017 г.

В документе раскрываются возможности, которые имеют как граждане, так и общественные организации в вопросе общественного контроля в отрасли ЖКХ. О способности населения и общественных организаций сказано в ч. 8 ст. 20 ЖК РФ. У граждан есть возможность проводить надзор в жилищной сфере. Население может быть общественными экспертами или инспекторами.

В Правилах объединены перечни субъектов общественного контроля, о которых сказано в ФЗ от 21.07.2014 г. № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в РФ» и ЖК РФ.

Вопросы, связанные с общественным контролем в сфере ЖКХ, решены юридически тонко. В соответствии с Правилами общественный надзор в жилищной сфере требуется, чтобы органы госвласти, местного самоуправления, государственные и (или) муниципальные организации, другие организации и органы, которые наделены в соответствии с законом публичными полномочиями, работали более прозрачно, эффективно и открыто. Данная формулировка позволяет осуществлять широкий общественный контроль в таких вопросах, как:

• разработка, оптимизация и реализация программ по капремонту в регионах;
• реализация адресных программ в регионах по переселению граждан из аварийного жилья (МКД);
• предоставление жилья в соответствии с договорами найма муниципального и государственного жилого фонда;
• выполнение публичными правовыми организациями своих обязательств, а владельцами жилья в МКД обязанностей по внесению платы за капремонт, установке и замене счетчиков в квартирах и т. д.

Ответственность за нарушения в жилищной сфере

В законодательных актах РФ разных правовых отраслей говорится об ответственности за правонарушения в жилищной сфере. Для начала требуется определение норм, содержащихся непосредственно в ЖК РФ. Итак, граждане признаются виновными, если:

• нарушают правила использования жилых помещений (содержат лифты, придомовые территории, лестничные пролеты и иные места в плохом санитарном состоянии);
• не соблюдают сроки заселения жилых домов и иных помещений для проживания;
• нарушают правила использования домов и иных помещений для проживания;
• нарушают порядок постановки лиц на учет, которым требуется улучшение условий проживания, а также порядок предоставления населению жилья;
• портят жилые и придомовые помещения, благоустройство и оборудование;
• самовольно меняют планировку помещений для проживания;
• используют жилые помещения не по предназначению.

В ЖК РФ сказано о еще нескольких позициях, тесно связанных с иными Кодексами РФ.

Лица, нарушающие правила жилищной сферы, могут быть привлечены к 3 видам ответственности.

1. Административная ответственность

Жилищное законодательство определенным образом связано с административным, по большей части в установлении ответственности за правонарушения в жилищной сфере, которые не являются опасными деяниями. В соответствии с КоАП РФ к ответственности в сфере ЖКХ виновные граждане привлекаются по статьям 7.21-7.23.2 и 19.15.1-19.15.2.

Статьей 7.21 КоАП РФ должны руководствоваться пользователи помещений, предназначенных для проживания. Следует помнить, что за порчу жилья и оборудования в нем, реконструкцию или изменение планировки, а также использование помещения не в соответствии с прямым назначением виновному лицу предъявляются предупреждение либо штраф суммой до 1500 рублей; за самовольную перепланировку квартиры в МКД на лицо налагается штраф в размере до 2500 рублей.

Статья 7.22. В КоАП РФ есть положения о гражданах, обязанных содержать и ремонтировать жилые помещения, общее имущество собственников жилплощадей в МКД. В КоАП РФ также есть сведения о правилах содержания жилья и проведения в нем ремонтных работ, порядке и правилах признания такого жилья непригодным для постоянного проживания. Если лицо проводит перепланировку жилого помещения, переустраивает его без согласия нанимателя или собственника, на него налагается штраф в размере до 5000 рублей (если лицо должностное) или до 50 000 рублей (для юрлиц).

Статья 7.23. В соответствии с КоАП РФ устанавливается ответственность для лиц, нарушающих нормативы обеспечения граждан коммунальными услугами. В данном случае должностные лица караются штрафом в размере до 1000 рублей, юрлица - до 10 000 рублей.

Статьи 7.23.1-7.23.2. В КоАП РФ сказано об ответственности за нарушение законодательных норм о раскрытии сведений компаниями в отрасли управления МКД и передачу технических документов по данному жилью. В отношении виновных может применяться не только административная ответственность. Так, в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ физическое лицо могут уволить с занимаемой им руководящей должности на срок до 3 лет (ст. 3.11 КоАП). Проводит данное мероприятие исполнительный орган управления компанией.

Статья 19.15.1. В соответствии с КоАП РФ граждане, проживающие по месту пребывания или живущие без регистрации более 3 месяцев, являются ответственными за подобные действия. За данное правонарушение в жилищной сфере для пользователей действует штраф в размере 3000 рублей, а для собственников или нанимателей жилья (физических лиц), допустивших подобную ситуацию, - до 5000 рублей. Если речь идет о собственниках или нанимателях, которые являются юрлицами, сумма штрафа составляет до 750 000 рублей. За правонарушения в жилищной сфере по ч. 1 данной статьи, совершенные в городе, имеющем федеральное значение, сумма штрафа составляет до 500 рублей, до 7000 рублей, до 800 000 рублей соответственно.

Статья 19.15.2 говорит об ответственности, налагаемой на граждан России, нарушающих правила регистрации по месту жительства и нахождения.

• при отсутствии в действиях гражданина состава уголовного преступления за нарушение регистрационных правил на него налагается штраф в размере до 3000 рублей; наниматели и собственники (физические лица) при этом должны оплачивать штраф в размере 5000 рублей; если речь идет о должностных лицах, сумма составляет до 50 000 рублей, если о юридических - до 750 000 рублей;
• нарушения регистрационных правил, выявленные на территории Москвы или Санкт-Петербурга, грозят для граждан штрафом в размере до 5000 рублей, для собственников, являющихся физическими лицами, - до 7000 рублей, должностными лицами - 50 000 рублей, юридическими - до 800 000 рублей;
• если нарушаются сроки уведомления о проживании лиц на территории жилых помещений без регистрации или собственники/наниматели предоставляют заведомо ложные сведения, сумма штрафа для граждан составляет до 3000 рублей, для юрлиц - до 7000 рублей;
• если правонарушения в жилищной сфере, о которых сказано ранее, совершены на территории Санкт-Петербурга или Москвы, сумма штрафа для граждан составляет до 5000 рублей, для компаний - до 10 000 рублей;
• если нарушение допускает гражданин, ответственный за передачу или прием документации на регистрацию или снятие с учета лиц в регистрационные органы, но при этом в нарушении нет состава уголовного преступления, на человека налагают штраф, сумма которого составляет до 5000 рублей.

2. Гражданская ответственность

Если лицо совершает противоправные сделки с фондом сферы ЖКХ или наносит ему вред, наступает ответственность гражданско-правового характера. Противоправные действия, караемые по закону, - это ситуации, когда:

• наниматель жилья не вносит плату за него в соответствии с документами в течение полугода, если об ином не сказано в договоре о найме;
• портит или разрушает жилье;
• использует жилое помещение, будь то дом или квартира, не по назначению;
• систематически нарушает интересы и права соседей.

За отмеченные выше правонарушения в жилищной сфере гражданским законодательством предусмотрены наказания вплоть до выселения людей из занимаемого ими жилья. При этом согласно заключению суда может быть предоставлена отсрочка с целью ликвидации нарушений. При причинении ущерба жилью виновные должны его компенсировать. Следует выделить, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ субъект, права которого были нарушены, может предъявлять требования о компенсации как ущерба, так и полученной выгоды.

Заключение сделки, проведенное не в соответствии с законодательными требованиями, грозит ее участникам гражданско-правовой ответственностью. Такие операции нередко признаются недействительными (ничтожными). В результате появляется двусторонняя реституция. Следовательно, каждая сторона должна вернуть то, что получила благодаря сделке. Так, к примеру, у покупателя есть обязательство вернуть жилье продавцу, а у продавца - денежные средства.

3. Уголовная ответственность

В ЖК РФ не сказано об уголовной ответственности за правонарушения в жилищной сфере. Однако такая ответственность наступает при незаконном проникновении в жилище, совершенном против воли проживающих в нем граждан. Нарушение неприкосновенности жилого помещения в соответствии со ст. 139 УК РФ влечет для виновных наказание в форме штрафа в размере до 40 000 рублей. Альтернатива штрафу - исправительные работы сроком до 1 года или арест на 3 месяца.

При совершении данного преступления с применением угроз или насильственных действий размер штрафа составляет до 200 000 рублей. Срок исправительных работ возрастает до 2 лет. Также может быть применено лишение свободы на этот же период. Если нарушение сопровождается использованием служебного положения, сумма штрафа составляет 300 000 рублей, срок принудительных работ или заключения - 3 года.

Основные проблемы в жилищной сфере и пути их решения

В России жилищная сфера развивается не так стремительно, как в других странах. Уровень отрасли ЖКХ в данный момент не соответствует общепринятым в мире стандартам. Ответственные лица недостаточно хорошо выполняют поставленные перед ними задачи. Как следствие - качество жизни граждан нельзя назвать высоким. В настоящее время сложности в отрасли ЖКХ - одна из самых актуальных проблем социально-экономического характера в России.

Государство стремится повысить уровень жизни населения - эта задача в данный момент является приоритетной. В связи с этим в стране особое внимание уделяется обеспечению семей разного достатка доступным жильем и коммунальными услугами.

Вот основные проблемы, которые имеет жилищно-коммунальная сфера в России:

• дома изнашиваются;
• инженерные коммуникации стареют, стремительно выбывает жилищный фонд;
• новое жилье строится в недостаточном объеме;
• инвестиционных ресурсов недостает, в связи с чем инвестиционная активность находится на низком уровне;
• муниципальные программы и реальные механизмы по обновлению построек и инженерных коммуникаций в городах отсутствуют;
• регулярно появляются организационные формы управления комплексом жилищно-коммунального хозяйства; при этом они не соответствуют современным методам на уровне муниципалитетов.

Проблем в отрасли ЖКХ сегодня достаточно много, и охватывают они сразу несколько уровней власти, экономические, психологические, технические аспекты. Критические ситуации способствуют углублению кризиса, сдерживают структурные изменения к лучшему и мешают экономическому росту. Чтобы справиться с негативными явлениями, необходимо четко знать, как следует осуществлять развитие жилищной сферы, иметь глубокие научные представления о том, как данная отрасль функционирует, какие нюансы и особенности имеет. Также нужно понимать, как производится регулирование жилищной сферы, в какой степени государство и бизнес участвуют в вопросах, связанных с решением насущных проблем, какую социально-экономическую эффективность имеет жилищный фонд.

Несомненно, за последние годы жилье во всех городах России стали возводить довольно высокими темпами, постоянно ведутся ремонтно-реконструктивные работы. Но с критическими ситуациями в отрасли ЖКХ страна пока все же не справляется. В проблеме ЖКХ есть много составляющих, для оптимизации которых требуются определенные условия. Вот главные пути решения проблем в сфере ЖКХ:

• находить и привлекать разные источники финансирования возведения жилья, проведения реконструкционных работ и капремонта (необходимо подготавливать и реализовывать государственные и муниципальные жилищные проекты и программы, создавать городские фонды строительства, реконструкции и ремонта жилья, привлекать инвесторов, строительные фирмы и предприятия);
• обеспечивать жильем широкие слои граждан (оказывать реальную поддержку в покупке домов и квартир, создавать благоприятные условия для развития жилищного рынка и услуг по использованию фонда жилья, системы кредитования при покупке домов и квартир, в том числе ипотеки);
• модернизировать и развивать систему по обеспечению домами и квартирами лиц, являющихся социально незащищенными (готовить и реализовывать системы целевой поддержки социально незащищенных слоев населения, рассматривать вопросы по предоставлению бесплатных домов, квартир или жилья, оптимального по цене);
• улучшать строительные и архитектурно-планировочные подходы к созданию хорошей жилой среды (то есть развивать комплексную и качественную застройку, включающую в себя благоустройство земель, реализацию индивидуальных, а не типовых проектов);
• совершенствовать качество эксплуатации жилья (значительно улучшать качество реконструкционных и ремонтных работ, экономить энергоресурсы, повышать качество услуг в сфере ЖКХ).

Чтобы жилищный фонд эффективно развивался, необходимо решать следующие ключевые задачи :

• улучшать качество функционирования жилищно-коммунального комплекса в России (жилищно-коммунальная сфера);
• улучшать финансовые рыночные механизмы жилья, обеспечивающие населению всех категорий доступное жилье, развивать систему по поддержке малообеспеченных слоев (сфера обеспечения доступности жилья);
• обеспечивать жилыми помещениями отдельных представителей населения, которых определило российское законодательство, за счет бюджетных средств, в соответствии с объемом гособязательств (выполнение государством обязательств по предоставлению жилья населению);
• повышать качество и эффективность строительства жилья, приводить основные технические и структурные характеристики жилья в соответствие с требованиями граждан (сфера жилищного строительства).

Мнение эксперта

Как решать проблемы жилищной сферы

Астафьев С.А. ,

канд. экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета

В России принцип финансирования сферы ЖКХ - остаточный, а потому не стоит ждать, что данная область станет «незаметной». Основные задачи, которые необходимо решать, - это:

• снижение недопонимания и напряженности между гражданами и структурами власти, борьба с коррупцией, в том числе ужесточение ответственности за нарушения в отрасли ЖКХ;
• продолжение развития конкуренции между управляющими компаниями;
• оперативное внедрение оценки знаний сотрудников отрасли ЖКХ на соответствие существующим стандартам; благодаря такому подходу низкоквалифицированные работники будут отсеяны. Необходимо, чтобы специалисты обладали достаточным уровнем теоретических знаний и определенными практическими навыками, работая с недвижимостью в жилищной сфере.

Важен также вопрос повышения уровня зарплаты рабочих. На сегодняшний день размер их оклада практически самый низкий в России. При этом важно, чтобы заработная плата руководителей не превышала оклады рабочих в несколько раз. Для этого необходимо вести надзор в жилищной сфере и применять законодательные меры.

Информация об экспертах

Рыжов А.Б. , руководитель регионального центра общественного контроля ЖКХ Нижегородской области. НП «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства “ЖКХ Контроль”» — некоммерческая организация, деятельность которой направлена на решение проблем в жилищно-коммунальной сфере, повышение эффективности работы отрасли, улучшение качества жизни граждан. Важнейшим содержанием деятельности НП является оказание информационной, методической, организационной и иной поддержки региональным НКО, для чего НП «ЖКХ контроль» создает ресурсные центры в субъектах РФ - региональные центры общественного контроля.

Астафьев С.А. , канд. экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета.

1

Жилищно-коммунальная сфера – это одна из сложных и крупных отраслей городского хозяйства, эффективность функционирования, которой отражается на комфорте и благоустройстве жизни населения. На основе статистической информации, в статье, проводится анализ текущего состояния жилищного фонда, его инженерных коммуникаций, рассматриваются проблемы его функционирования. Как показывает исследование, ЖКХ по-прежнему является жестко администрированной, убыточной, с отсутствием условий конкуренции. В повышении эффективности функционирования ЖКХ заинтересованы не только российские граждане, пользующиеся ее услугами ежедневно, но и органы государственной власти. Поэтому одной из задач исследования являлось изучение изменения нормативно-правовой базы функционирования жилищно-коммунального хозяйства после реформирования отрасли в девяностые годы. Автор рассматривает необходимые изменения и дополнения в нормативно-правовое регулирования для решения проблемы высокой изношенности основных фондов.

жилищно-коммунальное хозяйство

жилищный фонд

общедомовое имущество

благоустройство

инженерные коммуникации

1. Петрук Г.В., Устич И.С. Обеспечение устойчивого развития малого предпринимательства на материалах предприятий Амурской области // Фундаментальные исследования. 2014. №6-7. С. 1464-1468.

2. Министерство регионального развития [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.minregion.ru/ Дата обращения 10.05.15

3. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.gks.ru/ Дата обращения 15.05.15

4. Государственная корпорация – фонд содействия реформированию ЖКХ [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.fondgkh.ru/ Дата обращения 15.05.15

5. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru/ Дата обращения 29.05.15

6. Коллекторское агентство АО «Секвойя кредит консолидейшн» [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.sequoia.ru/info/publication/876/ Дата обращения 20.05.15

Эффективность функционирования жилищно-коммунального хозяйства во все времена затрагивала большую часть населения нашей страны. До 1992 г. государство несло ответственность за сохранение переданного ему в управление жилищного фонда. Перестройка внесла свои коррективы в имущественные отношения ЖКХ, в результате которых государство избавилось от бремени ответственности перед собственниками жилых и нежилых помещений. Генеральной целью преобразований в данной сфере выступает повышение эффективности ее функционирования, перевод отрасли на рельсы рыночных отношений.

С целью регулирования жилищно-коммунального хозяйства во времена перестройки была создана нормативно-правовая база, включающая ряд законов, которые появились только при формировании частной собственности. Принятые законы позволили:

• создать рынок жилья;
• разделить полномочия;
• провести передачу объектов жилья и коммунальных услуг в муниципальную собственность, а затем в частную собственность;
• создать условия для появления субъекта рыночного спроса на ЖКУ.

В 2004 году был принят новый Жилищный кодекс РФ, отвечающий требованиям времени и сформировавшейся правовой, экономической и политической ситуации. Жилищный кодекс РФ дал возможность:

• четко разграничить объем полномочий органов государственной власти в области регулирования жилищных правоотношений, определить круг их обязанностей;
• определить структуру жилищного фонда РФ и виды жилых помещений;
• сформировать процедуру перевода помещений из одной категории в другую;
• прописать права и обязанности собственников жилых помещений;
• ввести понятие «общее имущество собственников в многоквартирном доме»;
• прописать обязанность по выбору собственниками способа управления домом.

Все эти годы деятельность федеральной власти была нацелена на формирование трех рынков, взаимосвязанных друг с другом: коммунальных услуг, жилищных услуг и жилищного фонда.

Целью данного исследования является изучение состояния жилищного фонда, и рассмотрение вопросов связанных с принятием мер по его восстановлению.

Одной из основных проблем, тормозящих развитие рыночных отношений в ЖКХ, является высокий износ основных фондов, который, по оценкам Министерства регионального развития, по отдельным объектам коммунального хозяйства составляет 60%, а в некоторых муниципальных образованиях - 70-80% и увеличивается на 2-3% в год. Следствием высокой степени износа оборудования является то, что удельные эксплуатационные затраты российских предприятий ЖКХ в 3-4 раза выше, чем в Европе .

Жилищный фонд является основным элементом инфраструктуры, предназначенным для удовлетворения потребностей населения в жилье. В соответствии со ст.19 п.1 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд представляет собой «совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации», однако к нему так же относится и общедомовое имущество.

В настоящее время структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности резко отличается от его структуры начала 90-х гг. прошлого столетия.
Данные Федеральной службы государственной статистики свидетельствуют, что происходит неуклонный рост жилья, находящегося в частной собственности (табл.1).

Таблица 1 - Структура жилищного фонда Российской Федерации.

Форма собственности
Государственный
Муниципальный

Несмотря на принятие ряда законов, государством не было предложено механизмов поддержания нормального состояния жилищного фонда. Сегодня собственники жилья, которым государство передало на содержание общедомовое имущество, испытывают трудности в поддержании его должного состояния. Техническое состояние жилищного фонда Российской Федерации по состоянию на 2012 г. характеризуется следующими данными.

Ветхий и аварийный фонд с 1990 года увеличился на 70%. Это обусловлено тем, что по сравнению с советскими временами в стране значительно снизилась работа по строительству новых домов. В России продолжает складываться тенденция по сохранению старого фонда вместо его сноса и строительства нового. Это связано со сложностью и затратностью переселения владельцев жилых и нежилых помещений. Согласно сведеньям Федеральной службы государственной статистики 93,9 млн. м 2 или 2,83% всего жилищного фонда находятся в аварийном или ветхом состоянии (табл. 2).

Таблица 2 - Ветхий и аварийный жилищный фонд.

весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м2

в том числе:

аварийный

удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, процентов

Следует отметить, что приведенные данные статистики с 2007 по 2013 годы свидетельствуют об общем росте уровня оборудования видами инженерного благоустройства, что вызвано, главным образом вводом вновь построенных жилых домов со 100% оборудованием видами коммуникаций. В настоящее время, ветхое и аварийное жилье в основном составляют малоэтажные дома, однако через 10-20 лет таковыми станут и многоэтажные дома, в которых значительно больше квадратных метров. Принятые государством меры, в частности внесение в Жилищный кодекс РФ раздела IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», направлены на предотвращение износа жилищного фонда.

Общий объем финансирования программ по расселению из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ на 2013-2017 годы составляет 183,4 млрд. рублей. В целом по Российской Федерации в течение 2014 года по состоянию на 1 января 2015 года расселено 2 904,00 тыс. кв. метров аварийного жилья, переселено 184,21 тыс. человек. .

Общий объем финансирования программ капитального ремонта из средств Фонда на 2014-2015 годы составляет 11,1 млрд. рублей, в том числе 7,1 млрд. рублей на 2014 год, что позволит отремонтировать 7 364 дома.

Аварийный и ветхий жилищный фонд признан таковым из-за физического износа в процессе его эксплуатации. В целом, техническое состояние дома и уровень благоустройства влияет на комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением, отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 54,57%. К концу 2013 г. она увеличилась по сравнению с 2005г. на 4 процента .

Таблица 3 - Уровень благоустройства водоснабжением на конец 2013 года (в кв.м.).

ВОДОСНАБЖЕНИЕ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Число населенных пунктов, имеющих водопроводы (на конец года):
сельских населенных пунктов
в процентах от их общего числа
Уличная водопроводная сеть, нуждающаяся в замене, тыс.км
в процентах ко всему протяжению
Число аварий водопровода, тыс.

Как мы видим из табл. 3, городские населенные пункты обеспечены водопроводной сетью на 100%, в отличие от сельских населенных пунктов, оборудованных к 2013 году 32% водопроводных коммуникаций. С каждым годом увеличивается количество километров водопроводных сетей, требующих замены. При этом, в их число также входят трубы, у которых не закончился эксплуатационный гарантийный срок. Что говорит о применении некачественных материалов и ненадлежащем контроле надзорных органов.

Однако, по данным Росстата, число аварий водопровода ежегодно сокращается. Соответственно мониторинг состояния инженерных коммуникаций производится в плановом порядке, что приводит к положительным результатам.

Относительно благоустройства жилищного фонда канализационными сетями (таблица 4), можно сделать аналогичные выводы. Так, сельские населенные пункты по сравнению с городскими слабо оборудованы канализацией.

Таблица 4 - Уровень благоустройства канализацией на конец 2013 года (в кв.м.).

КАНАЛИЗАЦИЯ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Число населенных пунктов, имеющих канализацию (на конец года):
городов в процентах от их общего числа
сельских населенных пунктов в процентах от их общего числа
Использование мощности очистных сооружений канализации - всего, процентов
Установленная пропускная способность очистных сооружений - всего, тыс. м 3 в сутки
Уличная канализационная сеть, нуждающаяся в замене, тыс.км
Число аварий канализации, тыс.

Стоит отметить, что значительно разнится число сельских населенных пунктов, имеющих водопровод и канализацию. Судя по данным Росстата, воде, протекающей в сельских населенных пунктах некуда выливаться. Это говорит о том, что возле домов, канализационная сеть нецентрализованная, а значит не проходит через очистные сооружения, соответственно, вредит окружающей среде и вызывает опасность возникновения аварийных ситуаций.

Вместе с тем, процент использования мощности очистных сооружений снижается, наряду с тем, что пропускная способность очистных сооружений увеличивается. Таким образом, напрашивается вывод об иррациональном использовании мощностей очистных сооружений. Что касается уличной канализационной сети, то потребность в ее замене растет наряду со снижением количества аварий.

Что касается благоустройства тепловых и паровых сетей в двухтрубном исчислении и отопительных котельных, то их количественные показатели растут. Вместе с тем растет необходимость в замене сетей и в снижении потерь тепла.

Исходя из уровня благоустройства жилищного фонда, на 1 января 2012г. численность населения, проживающего в необорудованном водоснабжением жилье, оценивается в 29,2 млн. человек, водоотведением - 34,9 млн. человек, отоплением - 22,2 млн. человек, горячим водоснабжением - 47,1 млн. человек .

Основной проблемой ЖКХ остается изношенность основных фондов. За период 2003-2009 гг. всего по Российской Федерации за счет всех источников финансирования отремонтировано более 219,3 млн. кв. м общей площади жилищного фонда. Иначе говоря, общая площадь капитально отремонтированных жилых домов в 2008 г. превысила, а в 2009 г. практически достигла величины используемого стандарта объема ремонта - 2% площади в год . Таким образом, меры по восстановлению жилищного фонда принимаются, однако государство не способно полностью решить эту проблему.

Вместе с тем, без государственной финансовой поддержки собственники жилых помещений не в состоянии накопить средства на проведение капитального ремонта. Стоит так же отметить, что ранее без рычага давления по сбору средств на капитальный ремонт, который сейчас прописан в Жилищном кодексе РФ в ст. 169, многие собственники отказывались вносить оплату за эту статью, так как она не являлась обязательной.

Таким образом, долгие годы жилищный фонд остается без проведения планового капитального ремонта. Весте с тем, при задержке сроков его проведения остаточная долговечность объектов снизится и впоследствии придется затратить значительно больше средств, чтобы ее обеспечить.

Озвученные проблемы являются далеко не единственными. Если порядок проведения капитального ремонта законодатель четко определил в ЖК РФ, то с текущим ремонтом возникают существенные проблемы. Проведение текущего ремонта входит в обязанности управляющей компании. Согласно ст. 44 Жилищного кодекса, решение о проведении текущего ремонта должно решаться на общем собрании собственников. Таким образом, если собственники сами не инициировали проведение собрания по утверждению графика и перечня работ по ремонту многоквартирного дома, управляющая организация вправе действовать в интересах дома без проведения общего собрания.

Поэтому из-за пассивности людей, управляющие организации самостоятельно решают когда, как и по какой цене проводить ремонт на доме. В этом заключается одна из проблем ухудшения технического состояния дома, последовавшая за некачественным предоставлением услуг по ремонту дома. Если отработать механизм проведения общего собрания по текущему и капитальному ремонту, жильцам будет проще самостоятельно принимать решения о выборе подрядчиков. Урегулирование этого вопроса позволит повысить контроль над состоянием жилого фонда.

По мнению автора, еще одним решением проблемы износа жилищного фонда может стать создание условий по развитию предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Малый бизнес стремится работать в сфере ЖКХ, которая очень перспективна для развития предпринимательства. Ежегодный оборот отрасли ЖКХ на сегодняшний день составляет примерно 4 трлн рублей, что даёт 7% ВВП. Объём капитальных вложений - это 8% выручки регулируемых организаций, или порядка 291 млрд рублей .

Вместе с тем, нерешительность бизнеса к переходу на рыночные взаимоотношения со сферой ЖКХ вызвана системными проблемами отрасли :

• дотационность (нерентабельность бизнеса);
• налогообложение;
• отсутствие приемлемых условий кредитования;
• коррупция;
• неэффективная тарифная политика. Преобладание политической мотивации над экономической целесообразностью при установлении тарифов.

Таким образом, рынок ЖКХ остаётся одним из самых отстающих в России с точки зрения привлечения частного капитала. Чтобы изменить ситуацию в отрасли, российские власти решили развивать механизм государственно-частного партнёрства. В ближайшее время правительство планирует улучшить инвестиционный климат в отрасли за счёт прогнозируемого регулирования тарифов и привлечения банковских кредитов.

Сложность привлечения инвесторов - это высокий процент просрочки по оплате услуг ЖКХ, а, следовательно, непредсказуемость финансовой модели. По аналитическим данным , по итогам 2013 г. просроченная задолженность населения за поставленные коммунальные услуги в России достигла 259 млрд. руб., то есть выросла на более чем 27%.

В итоге долги граждан за коммунальные услуги занимают второе место в «долговом» списке России после банковских займов (440,3 млрд. руб. просрочка). Причиной уже традиционного роста уровня просроченной задолженности населения за коммунальные услуги стало сразу несколько совокупных факторов. В первую очередь это низкий уровень платёжной дисциплины. Такие настроения зачастую возникают потому, что цена и качество предоставленных услуг несопоставимы, что приводит к нежеланию потребителей их оплачивать. Во-вторых, влияние оказывает ежегодный рост тарифов: на протяжении последних нескольких лет тарифы за коммунальные услуги стремительно растут, в несколько раз опережая темпы роста уровня инфляции в стране.

Таким образом, государству стоит уделить внимание на качестве предоставляемых услуг в сфере ЖКХ. Совершенствование регулирования деятельности в сфере управления многоквартирными домами посредством лицензирования деятельности управляющих организаций и обязательное раскрытие информации призваны бороться со сформировавшейся долговой ситуацией.

Пока кроме формирования класса собственников жилья и некоторого прогресса в развитии жилищного самоуправления, позитивные процессы в сфере ЖКХ протекают крайне медленно.

На сегодняшний день активно развиваются конкурентные отношения между предприятиями, управляющими и обслуживающими жилищно-коммунальное хозяйство. В частности, управляющие компании и фирмы-подрядчики, выполняющие ремонт жилого фонда, выбираются на конкурсной основе. Сложнее, обстоит дело с конкурентными отношениями в отраслях жилищно-коммунального хозяйства, привязанных к инженерным сетям, в которых действуют субъекты естественных локальных монополий. В связи с этим, привлекать частные инвестиции, стимулировать конкуренцию в этой сфере без государственной поддержки весьма проблематично.

Для решения актуальных проблем жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время на федеральном уровне органами исполнительной и законодательной власти ведется работа над нормативно-правовыми актами, направленными на решение проблем ЖКХ.

Тем не менее, остается необходимость дальнейшего совершенствования нормативной базы, обеспечивающей условия для реализации модернизационных проектов в сфере ЖКХ, которые являются коммерчески выгодными.

Для того чтобы жилищно-коммунальная сфера стала привлекательной для инвесторов необходимо, прежде всего, выстроить систему долгосрочного тарифного регулирования, создать условия для реализации долгосрочных инвестиционных программ и принять дополнительные меры стимулирования частного бизнеса. Например, для привлечения инвестиций в эту сферу необходимо использовать такие распространенные инструменты, как налоговые льготы, субсидирование ставок по кредитам на модернизацию ЖКХ и другие. Параллельно надо отказываться от механизма дотаций предприятиям ЖКХ. Дотации нужно переводить в плоскость адресных персонифицированных субсидий гражданам. Надо менять подходы к тарифной политике.

Кроме этого, нужно радикально усиливать ответственность и повышать прозрачность работы чиновников и управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Учитывая социально-экономическое положение основной части населения страны, ценовую ситуацию на жилищном строительном рынке, а также объемы имеющегося жилищного фонда и его техническое состояние, можно сделать вывод, что в ближайшей перспективе приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий по продлению жизненного цикла жилых зданий должен занимать капитальный ремонт. Таким образом, решение жилищной проблемы должно идти как по пути нового строительства, так и параллельно, посредством повышения качества построенного, эксплуатируемого жилищного фонда через проведение капитального ремонта.

Библиографическая ссылка

Белова Т.В. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА: ПОСТАНОВКА ОСНОВНЫХ ПРОБЛЕМ И ПУТИ РЕШЕНИЯ // Международный студенческий научный вестник. – 2015. – № 6.;
URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=13409 (дата обращения: 05.09.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Каждый вопрос экзамена может иметь несколько ответов от разных авторов. Ответ может содержать текст, формулы, картинки. Удалить или редактировать вопрос может автор экзамена или автор ответа на экзамен.

Состояние жилищной проблемы: 1) недостаточная развитость институтов жил.кредитов,инфраструктуры рынка жилья,высокий уровень риска и издержек на рынке жилья отсюда низкий платежеспособный спрос 2)спрос превышает предлжение отсюда следует рост цен 3)препядств.развитие массового жил. строительства, т.к ограничены доступность инж.,транспорт.,соц.,инфраструктуры участков. С целью определения путей и способов обеспечения в долгосроч.перспективе уст.выс.благосост.граждан.,Была разработана концепция долгосроч.соц.-эконом.развитя РФ до 2020г. 1)для роста предложения необходимо обеспеч.условия роста объемов жил.строительства. 2) для роста массов.жил.стр.потребуется развитие промыш.базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, стимулир.прим-е нов.техники. 3)активное развитие малоэтажной застройки 4_ необходим.формирование градостр.политики направлен.на создание нового облика рос.города и села.

стратегическая цель жил.политки -обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а так же соответствие объемов комфорта жил.фонда потребностям населения

Решение след.задач: 1)создание условий для роста пред., соответ.разл.группам населения. 2)создание условий для роста достатка 3)соответствие объемов комфорта жил.фонда потребностям населенияи формирование комфорт.город.среды.

в рез-те к 2020 должен сложиться качественно новый уровень состояния жил.среды, соотв.мировым стандартам. к 2020: 1) роста ввода до 150млн.кв.м 2)рост выдаваемых ипотечных кредитов 3)внедрение кред-фин.механизмов 4)функ-е всех форм исл-я жил.фонда

К О Н Ц Е П Ц И Я

долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года

1. Повышение доступности жилья

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная развитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Однако даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения. Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельными участками и необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Необходимо обеспечить условия для существенного роста объема жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения. В этих целях создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, которому для расширения масштабов эффективной поддержки массового строительства жилья для всех категорий граждан будут переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и не используемые для реализации полномочий Российской Федерации. Развитие массового жилищного строительства потребует развития промышленной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, стимулирования применения новых технологий в строительстве и новых строительных материалов, развития свободной конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками. Для обеспечения участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой и развития рынка земельных участков будет формироваться практика частно-государственного партнерства, которая обеспечит строительство и реконструкцию инженерной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями жилищного строительства, особенно при комплексном освоении земельных участков. Активное развитие получит малоэтажная застройка, в том числе осуществляемая с использованием деревянных конструкций заводского изготовления на базе современных технологий. Необходимо формирование градостроительной политики, направленной на создание нового облика российского города и села, архитектурной среды, комфортной для жизни людей, характеризующейся не только функциональными, утилитарными, но и эстетическими особенностями. Это предполагает, в частности, рациональное сочетание разнообразных типов строительства (многоэтажного и малоэтажного строительства), учет при застройке населенных пунктов принципов формирования их архитектурного облика, а также принципов сохранения исторического облика старых населенных пунктов. Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения. Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам: создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека; обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения. Государственная жилищная политика на предстоящий период по отношению к различным группам населения состоит в следующем: для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан - создание эффективной системы обеспечения жильем как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты. В частности, предполагается сокращение к 2020 году срока обеспечения жильем социального использования малоимущих граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, до 3 - 5 лет после постановки на учет; для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) - создание системы мер государственной поддержки (в том числе за счет средств Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами; для граждан с доходами выше средних - поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платежеспособный спрос на жилье. Реализация этой стратегической цели предполагает решение следующих приоритетных задач. Первая задача - создание условий для роста предложений на рынке жилья, соответствующих потребностям различных групп населения, в том числе: формирование эффективных рынков земельных участков, обеспеченных градостроительной документацией; обеспечение участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой, вовлечение в проекты жилищного строительства неиспользуемых или используемых неэффективно государственных и муниципальных земельных участков, в том числе с помощью Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства; развитие строительного комплекса и производства строительных материалов, изделий и конструкций с применением инновационных, в том числе энергосберегающих, технологий; развитие конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками и подрядчиками, в том числе путем применения антимонопольных мер; совершенствование стандартизации и технического регулирования в сфере строительства и эксплуатации зданий, сооружений жилого фонда и осуществление государственного надзора за соблюдением требований технических регламентов; содействие внедрению инновационных технологий в сфере жилищного строительства и коммунального хозяйства, развитию отечественного производства строительных материалов, изделий и конструкций; содействие реализации проектов комплексной реконструкции исторических центров городов в целях улучшения жилой застройки; стимулирование малоэтажной застройки. Вторая задача - создание условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, в том числе: разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг; повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка; создание жилищного фонда социального использования для предоставления жилых помещений по договорам социального найма; разработка и внедрение института найма жилья; развитие специализированного государственного и муниципального жилищного фонда, включая служебный фонд для предоставления жилых помещений военнослужащим и членам их семей; развитие и совершенствование механизмов адресной поддержки населения для приобретения собственного (частного) жилья. Третья задача - обеспечение соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения и формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, в том числе: создание условий, обеспечивающих снижение износа жилищного фонда, в том числе ликвидацию в среднесрочной перспективе аварийного и ветхого жилья; содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, совершенствование нормативной правовой и методической базы и содействие в организации товариществ собственников жилья, совершенствование налогового законодательства для эффективного управления многоквартирными домами; внедрение ресурсосберегающих технологий и создание условий для более широкого использования малой энергетики и возобновляемых видов топливно-энергетических ресурсов; модернизация жилищно-коммунальной сферы и обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья и оплаты жилищно-коммунальных услуг для всего населения через развитие конкуренции в управлении жилищным фондом и его обслуживании, привлечение субъектов частного предпринимательства к управлению и инвестированию в жилищно-коммунальную инфраструктуру, совершенствование тарифной политики и развитие механизмов частно-государственного партнерства в сфере предоставления коммунальных услуг; формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, включая развитие городского транспорта, обеспечение возможности полноценной жизнедеятельности маломобильных групп населения и безопасности мест пребывания детей с родителями. В результате реализации новых стратегических направлений государственной жилищной политики к 2020 году должен сложиться качественно новый уровень состояния жилищной сферы, соответствующий мировым стандартам и характеризуемый следующими целевыми ориентирами: увеличение доли граждан, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести или снять необходимое жилье на рынке, построить индивидуальное жилье, до 60 процентов; отсутствие ветхого и аварийного жилищного фонда, снижение среднего уровня износа жилого фонда и коммунальной инфраструктуры до нормативного уровня; приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему современным условиям энергоэффективности, экологии, а также потребностям отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и т.д.); достижение средней обеспеченности жильем (25 - 27 кв.м общей площади на человека в 2015 году и 28 - 35 кв.м - к 2020 году). Установление следующих целевых индикаторов повышения доступности жилья: к 2010 году: завершение разработки и принятие документов территориального планирования; завершение выполнения обязательств по обеспечению жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий и вставших на учет до 1 марта 2005 г. ветеранов Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны; обеспечение военнослужащих постоянным жильем; завершение разработки и принятие технических регламентов в сфере строительства и производства строительных материалов, изделий, конструкций; к 2012 году: увеличение объема ввода жилья до 100 млн. кв. м; завершение переселения граждан из жилищного фонда, признанного аварийным и подлежащим сносу на 1 января 2007 г.; завершение выполнения обязательств по предоставлению государственных жилищных сертификатов гражданам, уволенным с военной службы, нуждающимся в улучшении жилищных условий и вставших на учет до 1 января 2005 г., обеспечение военнослужащих служебным жильем; отработка организационно-правовых механизмов реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства; завершение паспортизации жилого фонда и объектов коммунальной инфраструктуры; формирование в городах с населением свыше 100 тыс. человек конкурентного профессионального рынка услуг по управлению жилой недвижимостью, осуществляемому частными организациями; введение местного налога на недвижимость в жилищной сфере; к 2020 году: увеличение объема ввода жилья до 140 - 150 млн. кв. м на базе комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий в целях жилищного строительства на основе утвержденной градостроительной документации; увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов до 4,8 трлн. рублей в год (в ценах 2007 года) или 2,7 млн. кредитов; широкое внедрение кредитно-финансовых механизмов жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе на базе институтов частно-государственного партнерства; функционирование всех форм использования жилищного фонда (приобретение собственного жилья, наем жилья социального использования, наем частного жилья, некоммерческий наем, приобретение домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов и т.д.); завершение выполнения обязательств по обеспечению жильем лиц, принятых на учет до 1 марта 2005 г., в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма; функционирование при поддержке государства кредитно-финансовых механизмов проведения капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов, в том числе на базе институтов частно-государственного партнерства.

КОНЦЕПЦИЯ

СОЦИАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ И СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Разработчики:

АССОЦИАЦИЯ СТРОИТЕЛЕЙ РОССИИ

При участии:

НЕКОММЕРЧЕСКОГО ПАРТНЕРСТВА «СВОЙ ДОМ»,

НАЦИОНАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ УЧАСТНИКОВ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА,

РУССКОЙ ИПОТЕЧНОЙ АКЦЕПТНОЙ КОМПАНИИ.

При разработке использовались публикации заместителя руководителя федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству , а также материалы, совместно подготовленные Институтом развития регионов и Ассоциацией Строителей России к Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
РАЗДЕЛ 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1. Социальное значение жилищной проблемы в Российской Федерации
1.3. Существующее состояние жилищного строительства
1.4. Реформирование рынка жилья в условиях рыночных отношений года
РАЗДЕЛ 2. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЦЕЛИ, ПРИНЦИПЫ И ЗАДАЧИ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ
2.1. Оптимальный сценарий развития рынка жилья
2.2. Принципы жилищной политики и стратегические цели государства на рынке жилья
2.3. Система жилищного финансирования – инструмент реализации стратегии государства на рынке
2.4. Задачи государственной жилищной политики
РАЗДЕЛ 3. МЕХАНИЗМЫ СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЫ
3.1. Ориентиры жилищной политики и критерии доступности жилья
3.2. Механизмы создания и финансирования фонда социального жилья
3.3. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и капитальный ремонт существующего жилищного фонда
РАЗДЕЛ 4. МЕХАНИЗМЫ СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКИ И СТИМУЛИРОВАНИЯ СПРОСА
4.1. Рынок наемного жилья
4.2. Ипотечное жилищное кредитование
4.2.1. Программы социальной ипотеки
4.3. Адресные жилищные субсидии
4.4. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья
РАЗДЕЛ 5. МЕРЫ СТИМУЛИРОВАНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ
5.1. Развитие коммунальной (инженерной и социальной) инфраструктуры
5.2. Механизмы финансирования жилищного строительства
5.3. Комплексное развитие территорий и программа «Малоэтажная Россия
5.4. Развитие строительного комплекса
5.4.1.Стимулирование энергосбережения в жилищной сфере
РАЗДЕЛ 6. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ РЕГУЛИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ИНСТИТУТЫ РАЗВИТИЯ
6.1. Саморегулирование в строительстве и на рынке жилья
6.2. Совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья
6.3. Развитие механизмов страхования в строительстве и на рынке жилья
6.4. Федеральная жилищная корпорация
6.5. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
6.6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

В соответствии с Конституцией – Российская Федерация является социальным государством, деятельность которого направлена на обеспечение прав и свобод граждан.

Важнейшим правом, реализация которого возложена на государство, является право на жилище.

В соответствии со статьей 40 Конституции малоимущие, иные указанные в законе граждане , нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жильем бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Фактически проблема обеспечения населения страны доступным и комфортным жильем, это не одна локальная проблема, а комплекс масштабных взаимосвязанных проблем, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России.

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства.

Очевидно, что сегодня наступил тот момент, когда активное формирование комфортного и рационального пространства для проживания населения России - становится одной из важнейших задач государственной политики.

Жилище не только является продуктом труда и потребительским товаром, но и выполняет комплекс специфических, присущих только ему функций, отличных от других потребительских товаров длительного пользования. Оно обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности, являясь той материальной основой, на которой развивается и строится семья.

Только человек, который имеет достойные условия проживания, способен производительно трудиться, создавая базу, как своего благосостояния, так и всех своих сограждан.

РАЗДЕЛ 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1. Социальное значение жилищной проблемы

Более 40 % населения России живет в жилье, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства и комфортности.

Около 3,1 млн. семей (6,4 % населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, всего в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей.

При этом финансовыми средствами достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него обладают не более 15 % населения страны.

Отсутствие реальных возможностей у граждан обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

1.2. Существующее состояние жилищного фонда

Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2007 г. составлял чуть более 3 млрд. кв. м.

Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на январь 2007 года составляет 58,02 миллионов, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метров. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья на 1.000 человек составляет 408 единиц, что близко к среднеевропейскому уровню.

В то же время средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе.

72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях , 28% от общего объема – в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.

В результате приватизации объём жилищного фонда, находящегося в частной собственности достиг почти 80% общего объема жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов . Лишь в 6% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.

Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности – в основном, это недоприватизированное по разным причинам жилье, предоставленное по бессрочным договорам социального найма без учета уровня реальных доходов граждан , а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки, что, приводит к неэффективному использованию ограниченных финансовых ресурсов, и не способствует увеличению муниципального фонда жилья , предназначенного для социального найма.

Не получил достаточного развития рынок найма жилья.

По степени расселения на территории России : при общем размере всех земель Российской Федерации в 1 709,8 млн. гектар, земли населенных пунктов занимают 19,1 млн. гектар или примерно 1,1 процента от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн. гектар или 0,46 процента, а земли сельских поселений 11,2 млн. гектар или 0,65 процента от всех земель России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус расположенных за границами населенных пунктов земель, определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства, ограничивает возможности массового жилищного строительства.

По типу застройки: 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8% - многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки, притом, что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20 до 40% жилищного фонда.

Степень износа жилищного фонда на январь 2007 года характеризовалась следующими показателями:

Минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 60,2 %жилищного фонда,

Износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 36,0% жилищного фонда,

Износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса, составляет 2,7 % жилищного фонда;

Критическую степень износа (свыше 70%) имеет 0,94% жилищного фонда (в 2005 г. – 0,9%).

При этом, учитывая, что данные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов, они не отражают реального состояния жилищного фонда, а система регулярного технического аудита жилищного фонда фактически отсутствует.

Общая площадь" href="/text/category/obshaya_ploshadmz/" rel="bookmark">общей площадью 50,55 млн. кв. м., что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн. кв. метров жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года. В то же время достижение запланированных в 2007 году объемов строительства (56,3 млн. кв. м.) не позволит удовлетворить имеющийся платежеспособный спрос населения.

Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв. м. на человека, при разбросе от 0,02 кв. м. на человека в Мурманской области до 0,9 кв. м. в Московской области .

Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, включая качество управления на уровне регионов и муниципальных образований .

https://pandia.ru/text/78/621/images/image005_76.gif" width="642" height="360 src=">

Важнейшими факторами, сдерживающими рост объемов строительства, являются отсутствие градостроительной документации и земельных участков , оснащенных инженерной инфраструктурой .

В настоящее время в большинстве муниципальных образований отсутствуют разработанные документы территориального планирования , а в некоторых муниципальных образованиях градостроительные документы устарели.

По данным субъектов Российской Федерации в 2007 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 12,5 тыс. га земли. В то же время, потребность в земельных участках, обеспеченных инженерной инфраструктурой, если речь идет о радикальном изменении ситуации в обеспеченности граждан жильем, минимум в 5 раз выше.

При этом надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах – до 1,8%, при необходимых 4 – 5 % в год.

Еще одним фактором, сдерживающим рост темпов строительства жилья, является недостаточное ресурсное обеспечение строительного комплекса . Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов , недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. По оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44% .

Стоимость жилья в Российской Федерации продолжает расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53 %, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья.

Основная причина роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья.

Действительно, если в 2006 году было введено 50 млн. кв. метров жилья, то теоретически по социальным нормам (18 кв. метров на человека) его могли бы получить (приобрести) около 2 процентов российских семей (считая, что среднестатистическая семья состоит из 3 человек). В действительности, в новое жилье въехало не более 1,5 процентов семей, поскольку жилая площадь реально возводимого жилья значительно превышает социальные нормы.

В то же время процент семей, обладающих доходами, достаточными для приобретения жилья по существующим ценам, составляет по различным оценкам не менее 10-15 процентов (с учетом приобретения жилья в кредит). Даже если учесть, что потребность в улучшении жилищных условий для этой категории граждан значительно меньше, чем в среднем по России, то и тогда мы получим более чем двукратное превышение спроса над предложением. Это означает, что отсутствуют реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации. Об этом свидетельствуют и оценки роста цен в первом полугодии 2007 года.

Некоторое снижение темпов роста цен в 2007 году по сравнению с 2006 годом (и даже некоторое снижение цен на жильё в Москве, где рост в 2006 году составил 96,8 процентов) свидетельствует лишь о некоторой «усталости» населения после бурного роста цен в 2006 году.

В целом, на рынке жилья в среднесрочной перспективе будет наблюдаться монотонное увеличение цен. Однако этот рост модулируется годовыми циклами: в отдельных регионах год ускоренного роста цен сменяет год их относительной стабилизации.

Доля себестоимости строительства (проектирование и строительно-монтажные работы) составляет всего лишь 50 – 60 процентов от стоимости строительства, которая включает в себя также стоимость земельных участков, оснащенных инженерной инфраструктурой, так называемую плату за подключение к объектам инженерной инфраструктуры, затраты на оформление исходно-разрешительной документации.

Наблюдается рост себестоимости строительства жилья, вызванный в первую очередь ростом цен на строительные материалы и энергоносители, и составивший в 2006 году около 12-14 процентов, вместе с тем рост продажных цен на жильё более чем в 3 раза опередил рост себестоимости. Отсутствие экономических стимулов делает неэффективными все усилия добиться использования более дешевых технологий в строительстве.

Регулирование цен в рыночном сегменте административными методами не допустимо, так как это приведет лишь к усилению спекулятивной составляющей продаж и появлению очередей не только в сегменте социального жилья.

В то же время почти отсутствует сегмент, где финансовое участие государства в инвестиционно-строительном процессе делало бы регулирование цен не только возможным, но и необходимым. Речь идет о фондах социального жилья.

Механизмы, предусматривающие социальную поддержку (адресные жилищные субсидии), также стимулируют лишь спрос. То же самое относится и к ипотечному жилищному кредитованию, где серьезная государственная поддержка сохранила высокую динамику роста спроса.

К сожалению, практически не оказала позитивного влияния на рост предложений подпрограмма «Формирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку» ФЦП «Жилище» из-за неэффективности предложенного механизма инвестирования и задержками в разработке градостроительной документации.

Существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

В гг. достигнута высокая динамика роста объемов ипотечного жилищного кредитования. Ипотечные кредиты из-за недостатка предложений вновь построенного жилья выдаются преимущественно на вторичном жилищном рынке. Их количество ежегодно увеличивается в 2-3 раза.

Достижение указанных целей, в конечном счете, должно было привести к освобождению государства от функции бюджетного обеспечения жилищной сферы и переводу ее на самоокупаемость и самофинансирование.

Переход строительных организаций, и предприятий промышленности строительных материалов на рыночные формы произошел очень быстро путем приватизации и создания новых частных строительных фирм . В настоящее время доля частных строительных компаний составляет более 90 процентов.

Все это позволило в достаточно короткий срок (в течение годов) создать рынок нового жилья во многих регионах страны.

Очень активно происходила в этот период приватизация существующего жилищного фонда. Уже к концу 1995 года более 50% жилья находилось в частной собственности. Приватизация жилья осуществлялась бесплатно, добровольно и однократно для каждого гражданина.

Таким образом, первые две цели жилищной реформы были реализованы без больших трудностей по той причине, что они соответствовали интересам как государства, освобождающегося от забот в жилищно-коммунальном хозяйстве , так и населения, становящегося собственником своего жилья.

Вместе с тем, реформирование имущественных отношений в жилищной сфере проводилось без учета состояния фактически существующего жилищного фонда, коммуникаций и систем инженерного обеспечения. Масштабная приватизация жилья привела к значительному объему частного жилищного фонда, вместе с тем породив проблему «бедных собственников», ставших обладателями собственного жилья, но не имеющих средств на его содержание. При этом, собственники помещений в многоквартирных домах, по существу, не были вовлечены в процесс управления этими домами.

Намного сложнее проходило реформирование жилищно-коммунального комплекса . Мероприятия, предусмотренные «Государственной целевой программой «Жилище», в силу объективных причин, не привели к ожидаемым результатам.

Экономический кризис в августе 1998 года приостановил проведение жилищной реформы вплоть до 2001 года, когда Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 была утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 годы (далее - Программа).

С принятием этой Программы начался второй этап жилищной реформы в России. В ходе ее реализации были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации.

За период 2гг. в результате реализации Программы и ее подпрограмм было усовершенствовано законодательство Российской Федерации в направлении создания правовых условий для развития рынка доступного жилья. Был принят Жилищный кодекс Российской Федерации, являющийся ключевым нормативным правовым актом в пакете законов, формирующих основу законодательного обеспечения рынка доступного жилья.

За счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 131,5 тыс. семей граждан различных категорий, определенных законодательством Российской Федерации, перед которыми имеются государственные обязательства по обеспечению жильем.

Удалось обеспечить рост жилищного строительства, значительно превышающий целевые показатели программы (прирост жилищного строительства в 2004 году составил 13 процентов по сравнению с 2003 годом при целевом показателе Программы 3 процента в год). Повысилась адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг (в 2004 году 13 процентов всех семей получали жилищные субсидии). Из аварийного и ветхого жилищного фонда переселено 27 100 семей. Ликвидировано непригодных для проживания жилых домов общей площадью 630,4 тыс. кв. метров. В период годов молодым семьям выделено 6 700 субсидий в случае рождения (усыновления) ребенка, количество семей – участников региональных программ составило 114 тысяч.

При этом основными проблемами в указанный период были :

Недостаточная ориентированность мероприятий Программы на увеличение объемов жилищного строительства;

Отсутствие механизмов консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;

Слабое использование внебюджетных Программы, в том числе средств частных инвесторов, кредиторов и личных средств граждан;

Недостаточность предусмотренных федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также на стимулирование привлечения частных инвестиций для реализации эффективных региональных и местных программ в жилищной и коммунальной сфере;

Интенсивный рост цен на земельные участки, строительные материалы и услуги.

Перечисленные проблемы обусловили необходимость разработки нового подхода к реформированию жилищной сферы, который нашел отражение в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» (далее - Проект) , стартовавшем в 2006 году.

Вместе с тем начало реализации Проекта совпало по времени с началом проведения административной реформы, которая была направлена на повышение эффективности деятельности органов государственной власти и создание благоприятных условий для осуществления субъектами предпринимательства своих прав.

Предполагалось ограничить государственное вмешательство в экономическую деятельность, в том числе путём прекращения избыточного государственного регулирования, параллельно развивая систему саморегулирования.

Ликвидация Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, существенное сокращение штата сотрудников привело к потере наиболее профессиональных кадров, в результате чего появился управленческий вакуум . Вместе с тем, закон саморегулирования в строительной сфере законодательно оформлен не был. Всё это не могло не сказаться на ходе реализации национального жилищного проекта.

На первом этапе реализации Проекта (2006–2007 гг.) определены четыре основные направления:

Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Повышение доступности жилья.

Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Произошла консолидация усилий органов власти, федерального и регионального и муниципального уровней, направленных на реализацию Проекта. Осуществляется постоянный контроль выполнения жилищных программ в регионах, соблюдения процедур выделения земельных участков через аукционы. Увеличен уставной капитал по ипотечному жилищному кредитованию», дополнительные средства направлены на реализацию Программы.

Это повлияло на увеличение объемов ввода жилья и ипотечного жилищного кредитования, рост количества молодых семей и иных категорий граждан, улучшивших жилищные условия, ускорение процесса разработки генеральных планов , иной градостроительной документации и т. п.

К сожалению, несмотря на все предпринимаемые меры, в настоящее время на рынке жилья сохраняется существенный дисбаланс спроса и предложения, обуславливающий снижение уровня доступности жилья для значительной части населения.